Alquiler del tejado para paneles solares

Gracias a la nueva reglamentación sobre generación eléctrica con renovables, y la derogación del llamado “Impuesto al Sol”, la generación de electricidad mediante energía solar se encuentra en está volviendo a coger impulso. Teniendo en cuenta que España es un país privilegiado en cuanto a horas de luz solar se refiere, debemos aprovechar para mejorar nuestro balance energético. Nuestro país cuenta con la mayor cantidad de horas de luz de la Unión Europea. A pesar de esto, en España haya instalada entre 8 y 12 veces menos potencia fotovoltaica que en Alemania o unas 37 veces menos que Inglaterra.

Por ello están surgiendo empresas que buscan el alquiler de espacios, ya sean solares, fincas o campos no aprovechados para la agricultura, para instalar en ellas paneles solares. Alguna característica que es interesante para estas empresas es la proximidad del solar a una subestación eléctrica. Otra cualidad importante es la superficie disponible para el alquiler de espacios, requiriendo un mínimo de 4ha para la construcción de huertos solares de inyección a red. El motivo de este requisito es obvio, cuanto más grande sea la instalación más pueden facturar y por lo tanto más rentable es cada instalación.

Objetivo de alquilar espacios

El principal motivo de alquilar espacios para la instalación de plantas fotovoltaicas es el evitar tener un inmovilizadoque al final de la vida útil de las placas solares no tendrá utilidad para estas empresas. Además, necesitan de una inversión mucho mayor si compran un terreno que, si lo alquilan, por lo que se compromete más su viabilidad como empresa. Si los terrenos disponen de un punto cercano para verter la electricidad a la red, se puede llegar a compensar al propietario con hasta 1.000€/ha/año en concepto de arrendamiento. Los propietarios de los terrenos no deben realizar ninguna inversión y obtienen una fuente de ingresos estable durante un mínimo de 30 años.

Con esta fórmula no solo se beneficia el propietario de los terrenos, sino que repercute también en los Ayuntamientos, al incrementan sus ingresos a través del IBI por la actividad industrial. Hacienda obtiene ingresos en la recaudación del IVA por la producción solar. Se generan puestos de trabajo estables en las poblaciones alrededor de las instalaciones. Y por supuesto se ayuda al Medio Ambiente frenando el cambio climático. 

Iniciativas interesantes

En los últimos años se han desarrollado iniciativas para ofrecer información sobre la idoneidad de nuestro tejado para instalar placas solares. Tanto si queremos unirnos al autoconsumo como alquilar el espacio (rent a roof). Una de estas iniciativas fue la protagonizada por el despacho de Promier Abogados, especializados en energía solar, y el portal Inmoweb (sector inmobiliario) en el año 2008. Pero parece ser que la crisis económica primero, y las dificultades al autoconsumo después hizo que el proyecto no despegara.

Otro ejemplo de esta idea es el proyecto de Googleal que se le ha llamado Project Sunroof. Como otras aplicaciones de Google, esta se basa en el potente generador de mapas y vistas de satélite de que dispone el gigante americano. Solo introduciendo la dirección de nuestra vivienda, nave o edificio, nos lo busca, nos informa de la cantidad de radiación que incide, y nos presenta un informe con todos los datos para poder tomar una decisión. Incluso si necesitamos financiación para instalar las placas solares. El único “pero” que tiene, es que de momento solo esta disponible para los Estados Unidos de América.

Alquiler de terrenos o tejados para placas solares

Si nos decidimos por el alquiler de espacios de nuestra propiedadpara la instalación de placas solares, bien sea el tejado de nuestro negocio, la terraza de la comunidad de vecinos, o un pequeño solar que tenemos sin uso, deberemos tener en cuenta diferentes aspectos del contrato de arrendamiento.

Estado de la superficie: es responsabilidad del arrendatario verificar que el solar o tejado es adecuado a para realizar la instalación fotovoltaica. Si soportará el peso, si no presenta problemas, etc.

Conservación: el arrendatario no es responsable de la conservación del tejado u otra superficie que alquile. Pero si es responsable de no deteriorarla al instalar o al hacer el mantenimiento de los paneles fotovoltaicos. Pero es responsabilidad del arrendador no perjudicar el funcionamiento de la instalación fotovoltaica cuando realice tareas de mantenimiento en la cubierta o superficie alquilada. Así como modificar nada que entorpezca la radiación solar sobre las placas fotovoltaicas.

Seguro: es la persona o empresa que realiza el alquiler de los espacios para la instalación solar, la que deberá proveerse de un seguro adecuado para cubrir cualquier percance en la instalación fotovoltaica, y sobre el tejado o superficie durante su montaje, mantenimiento y desmontaje. Por ejemplo, los agujeros para anclar las placas solares y que el viento no las arranque. Pero el propietario de la nave o terreno, deberá ampliar su póliza para incluir como parte del inmueble la instalación de placas solares fotovoltaicas.

Duración: como la vida útil de una instalación fotovoltaica se estima en 25 años, esto deberá tenerse en cuenta cuando se realice un “rent a roof”.

Cesión de los derechos: se debe contemplar que pasa si el arrendatario quiere traspasar el contrato de alquiler del espacio a una tercera persona o empresa.

Resolución del contrato de alquiler: es importante contemplar que el contrato se pueda terminar con antelación, en el caso de haber un incumplimiento que perjudique a alguna de las partes.

Qué tipo de terrenos y que precio buscan los promotores solares

No existe un tipo concreto de terreno o tejado cuando una empresa quiere alquilar un espacio para realizar instalaciones solares, con el propósito de vender la electricidad. Podemos decir que las únicas condiciones que se tendrán en cuenta son las técnicas que hagan viable la explotación para la generación eléctrica. También la posibilidad que se puedan ejecutar construcciones aledañas que perjudiquen dicha generación de electricidad durante la vida útil de la instalación. Y como último punto que pueda considerarse es el elevado precio para llevar a cabo el “rent a roof”, es decir, que el propietario quiera un precio por el alquiler desorbitado.

El precio que se puede marcar para el alquiler de espacios para las instalaciones fotovoltaicas viene marcado por varios factores. Entre ellos, la cantidad de electricidad que dicha superficie puede ser capaz de generar. Este factor dependerá de la ubicación, es decir de la radiación solar de la zona, de las sombras que haya. Del precio en el mercado mayorista de la electricidad en cada momento. Por eso es difícil dar un precio, y en cada circunstancia deberá hacerse una estimación.

Autor: Hogarsense

 

Requisitos técnicos y estructurales de la cubierta

No todos los tejados son aptos para soportar una instalación fotovoltaica y, antes de firmar cualquier contrato, conviene encargar un estudio estructural. Los paneles y su sistema de anclaje añaden una carga permanente que suele situarse entre 12 y 25 kg por metro cuadrado, a la que hay que sumar la sobrecarga de viento, nieve o granizo según la zona climática. En cubiertas antiguas, con forjados de madera o chapas muy ligeras, puede ser necesario reforzar la estructura, un coste que debe quedar claro desde el primer momento.

También influyen la orientación y la inclinación: una cubierta orientada al sur y con una pendiente de entre 15 y 35 grados permite aprovechar mejor la radiación solar, mientras que una cubierta plana puede requerir estructuras inclinadas adicionales. Hay que valorar la presencia de obstáculos como lucernarios, chimeneas, equipos de climatización o tendederos, porque reducen la superficie útil y pueden generar sombras.

Un chequeo básico antes de aceptar una oferta incluye:

• Informe de un técnico sobre la capacidad portante de la cubierta.
• Estado de la impermeabilización y de los puntos de anclaje.
• Acceso seguro para la instalación y el mantenimiento posterior.
• Compatibilidad con la normativa urbanística y estética del municipio.

Duración del contrato, rentas y actualización

Los contratos de alquiler de tejados para paneles solares suelen firmarse por periodos de 20 a 30 años, ya que la empresa necesita un horizonte temporal largo para amortizar la inversión. No es raro encontrar cláusulas de prórroga automática por periodos de 5 años si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar. Para el propietario, esta estabilidad es una ventaja, pero también limita la disponibilidad del inmueble durante décadas, por lo que conviene estudiar bien las condiciones.

La renta puede pactarse como una cantidad fija anual por metro cuadrado de cubierta ocupada o como un pago proporcional a la potencia instalada. En el mercado español se manejan cifras orientativas que van desde unos 3 hasta 8 euros por metro cuadrado al año en cubiertas bien orientadas y de gran superficie, aunque los precios varían mucho según la zona, el acceso a la red eléctrica y la competencia entre promotores. Es habitual que la renta se actualice anualmente con el IPC o con un porcentaje fijo pactado entre el 1% y el 2%.

Algunas empresas ofrecen un pago inicial único en concepto de prima de firma, o una participación mínima en los ingresos por venta de electricidad. En estos casos hay que leer la letra pequeña: si la producción solar real es inferior a la estimada, los ingresos variables pueden quedar muy por debajo de lo prometido. La opción más segura para muchos propietarios es una renta fija garantizada, aunque sea algo más baja.

Mantenimiento, seguros y responsabilidades durante el arrendamiento

El reparto de obligaciones debe quedar por escrito. Por lo general, la empresa arrendataria se encarga del mantenimiento de los paneles, inversores, cableado y sistemas de monitorización, así como de la limpieza periódica de los módulos. El propietario, en cambio, sigue siendo responsable del estado general de la cubierta y de su impermeabilización, salvo que un daño se produzca por una mala ejecución de los anclajes o por el propio funcionamiento de la instalación.

Es fundamental que la empresa disponga de un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a terceros y al propio inmueble durante el montaje y la explotación. También conviene que el propietario comunique a su aseguradora la existencia de la instalación, porque en algunos casos una actividad arrendaticia sobre la cubierta puede modificar las condiciones de la póliza del edificio. En el contrato deben fijarse la frecuencia de las visitas de mantenimiento, el preaviso mínimo para acceder al tejado y el procedimiento para reparar filtraciones o roturas.

Un punto especialmente delicado son los daños por filtraciones. Si una fuga aparece justo debajo de un anclaje, la empresa instaladora suele asumir la reparación si se demuestra que el sellado falló; pero si la cubierta ya era antigua y la membrana estaba deteriorada, la responsabilidad puede recaer en el propietario. Por eso es recomendable hacer una inspección y, si hace falta, renovar la impermeabilización antes de la instalación, dejando constancia fotográfica y documental del estado previo.

Comunidades de propietarios y trámites municipales

Cuando el tejado pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal, el alquiler para la instalación de paneles solares no puede decidirlo un único propietario si la cubierta es elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de la junta de propietarios, con las mayorías que correspondan según se trate de un aprovechamiento privativo de un elemento común, de una alteración del título constitutivo o de una simple mejora del edificio. Conviene comprobar la redacción vigente y los estatutos de la comunidad, porque algunos edificios fijan mayorías más estrictas.

Además del acuerdo interno, hay que resolver cómo se reparten los ingresos. Algunas comunidades deciden destinar la renta del tejado a reducir las cuotas o a financiar obras de mantenimiento, mientras que otras la reservan para un fondo de contingencia. En cualquier caso, la cesión debe formalizarse mediante un contrato firmado por la comunidad y la empresa arrendataria, y es recomendable registrar el acuerdo en el libro de actas.

En el ámbito municipal, la instalación de paneles en una cubierta suele requerir una licencia de obras o, según el municipio, una declaración responsable o comunicación previa. El promotor fotovoltaico normalmente asume estos trámites, pero el propietario debe verificar que se presentan antes del inicio de los trabajos. También hay que comprobar si el edificio está protegido urbanísticamente o se encuentra en un entorno con restricciones estéticas, porque en esos casos la instalación puede estar limitada o prohibida, y un contrato firmado sin haberlo comprobado puede terminar en un proyecto inviable.